2.6.3. Управляшка, подрядчик, собственник. Третий лишний?
Нужно ли Совет дома привлекать к приёмке работ подрядчика? Кто и что подписывает?
Многие члены советов домов путают кислое с пресным и пытаются любыми путями требовать от управляющей организации, чтобы та носила в совет дома на подпись каждый акт выполненных подрядчиками работ.
Пресекайте такое на корню! Контроль за исполнением управляющей организацией принятых на себя по договору управления обязательств никак не пересекается с отношениями управляшки и подрядчиков, которые наняты для выполнения того или иного объёма работ.
Да, ст. 748 ГК РФ нам говорит, что заказчик имеет право контролировать процесс, сроки и качество выполняемых работ, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя, но какое отношение имеет эта норма (она вообще о строительном подряде) к договору управления?
Вот есть в Правилах содержания общего имущества в МКД (Правила № 491) п. 40:
«Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения».
Разве в договоре управления где-то написано, что без подписи собственников акт приёмки работ, выполненных третьими лицами, недействителен? Вовсе нет. Собственники помещений состоят в договорных отношениях с управляющей организацией, а не с нанятыми ею подрядчиками. В отношениях управляшка - подрядчик нет никаких собственников, там исполнителем является подрядчик, а контролирует его заказчик - управляшка. Собственник там не заказчик.
Как указано в п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290), сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.
Эти акты не имеют ничего общего с теми, которые управляющая организация подписывает со своими подрядчиками. Форма «вашего» акта, который реально нуждается в подписании со стороны председателя совета дома, утверждена Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 г. № 761/пр. Потакать «хотелкам» жителей с передачей на «подписание» или «утверждение» чего-либо ещё нет нужды.
Если какие-либо работы по содержанию и ремонту ОИ в МКД выполнялись подрядчиками, с такими подрядчиками управляющая организация в обязательном порядке подписывает акты приемки-передачи выполненных работ (ст. 720, 753 ГК). Есть случаи, когда участие совета дома в приёмке работ (обычно это касается текущего ремонта) согласовано в положении о совете дома.
При этом подписание акта выполненных работ с подрядчиками не снимает обязанности подписания с собственниками помещений МКД акта «по Приказу №761/пр». При подписании таких актов с собственниками не обязательно предоставлять им акты выполненных работ с подрядчиками.
Как правило, акты «по Приказу № 761/пр» подписывает председатель совета дома, который наделен такими полномочиями в силу п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.
Если в доме нет совета дома и некому подписывать акт «по Приказу №761/пр», управляющая организация вправе инициировать ОСС или обратиться в органы местного самоуправления с целью скорейшего выбора членов совета дома, либо собственника, уполномоченного на подписание таких актов.
Таким образом, если подпись члена совета дома на какой-либо бумаге не предусмотрена ни законом, ни договором управления/положением о совете, требования «дать на подпись», угрозы «не утвердить» являются пустым звуком (и поводом задуматься о перспективах).