2.7.6. Бонус: Новостройка в реестре лицензий
Если управляющая организация заключила с застройщиком договор управления, попадает ли она на штраф на нарушение лицензионных требований, если управляет, пока сведения о новостройке ещё не внесены в реестр лицензий?
Проблема возникла весной 2018 года, после того, как Минстрой издал Приказ от 02.03.2018 г. № 134/ПР, которым кардинально перекроил собственный Приказ № 938/пр, в том числе подпункт «в» п. 3 изложил в новой редакции, где учёл наконец-то существование застройщиков и упомянутую ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.
Теперь с даты подачи управляющей организацией заявления о внесении в реестр сведений о новостройке, управляемой по договору с застройщиком, до принятия органом ГЖН решения о внесении сведений в реестр проходит минимум десять рабочих дней (п. 4 Приказа № 938/пр).
Сопоставив десять рабочих дней по Приказу № 938/пр с пятью (календарными) днями по ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, понимаем, что даже если в один день и договор заключить, и пакет документов в ГЖН сдать, до принятия решения (которое не факт, что будет положительным сразу) о включении новостройки нам в реестр пройдёт две недели.
Застройщик (а подавляющее большинство их возводит МКД по «долёвке», т.е. по Федеральному закону от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ) примерно в это время занимается как раз передачей помещений и стремится сделать это быстро.
В ч. 7 ст. 162 ЖК РФ сказано:
«Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом».
А изменения будут внесены «с первого числа календарного месяца, следующего за датой, указанной в соответствующем решении» (так написано в п. 14 Приказа № 938/пр). Поэтому застройщик и управляющая организация заранее могут отсчитать от даты ввода МКД две недели и вычислить, выпадает ли дата принятия решения на текущий месяц (и тогда с 1 числа следующего месяца изменения будут внесены).
Остаётся, правда, нестыковка того же п. 14 Приказа № 398/пр и ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, поскольку в Приказе есть слова о том, что изменения вносятся «не ранее срока, определённого в договоре управления многоквартирным домом и с которого лицензиат начинает осуществление деятельности по управлению указанным домом», в то время как по ЖК РФ управлять мы обязаны приступить с даты внесения изменений.
Так мы и подошли к проблеме: договор управления заключён, скажем, 1-го июля и тут же документы сданы в орган ГЖН. Решение будет принято 15-го июля (сверьте с календарём) и в соответствии с решением новостройка включена в наш реестр с какого числа? Верно, с 1 августа!
А можно ли начать управление, не дожидаясь решения ГЖН и при этом не нарваться на штраф за управление МКД, который не внесён в наш реестр?
Смотрите сами, п. 14 Правил № 354 говорит, что исполнителем коммунальных услуг управляющая организация становится не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключённому управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.
При этом Правила № 124 вовсе «не знают» (п. 6 и подп. «а» п. 7) про договор управления с застройщиком и не указывают его как документ, подтверждающий нашу обязанность заключить с РСО договор ресурсоснабжения. Мы-то знаем, что застройщик «передаёт» новостройку «своей» управляющей организации и потому проблем с заключением договора не должно возникать; да, нет указания в Правилах № 124 на нашу ситуацию, ну и что? Практики массовых отказов РСО от заключения договора с «доконкурсными» управляшками не наблюдается. К тому же абзац второй п. 5 Правил № 124 обязывает нас направить в РСО оферту не позднее 7 дней со дня вступления в силу договора управления многоквартирным домом. Что такое вступление в силу договора управления с застройщиком? Очевидно, его обоюдное подписание.
Отказать нам в заключении договора РСО не вправе, поскольку в п. 13 Правил № 124 приведён закрытый перечень оснований для отказа.
Идём далее…
Если прочесть пункты 1 – 6.1 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ (там лицензионные требования указаны), то можно сделать такой вывод: до принятия органом ГЖН решения о внесении новостройки нам в реестр нарушить эти требования никак нельзя. Просто не получится их нарушить.
Раскрытие в ГИС ЖКХ мы обязаны осуществлять «не позднее … дней со дня начала осуществления обязанности по управлению многоквартирным домом» (это формулировка, которую сдержит Состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (утв. приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 февраля 2016 г. N 74/114/пр).
Ещё органы ГЖН пугали такими словами:
«Управляющая компания в случае отсутствия многоквартирного дома в списке домов, находящихся в её управлении, по данным реестра лицензий не вправе приступать к управлению этим домом, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством РФ. Деятельность по управлению домом до внесения соответствующих изменений в реестр лицензий будет считаться незаконной и может служить основанием для привлечения такой организации и её должностных лиц к административной ответственности».
Это цитата с сайта ИГЖН Волгоградской области. Это весна 2015 года.
Однако в том же 2015 году появился Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2015 г.), где был дан ответ на вопрос № 21:
«Образует ли объективную сторону состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ, осуществление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем на основании соответствующей лицензии предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в случае, когда в реестре лицензий отсутствуют сведения об адресе многоквартирного дома, управление которым осуществляет лицензиат?
Ответ. Частью 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ установлена административная ответственность должностных лиц, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц за осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии на её осуществление, если такая лицензия обязательна.
…
Из системного толкования указанных выше норм Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" и Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что отсутствие в реестре лицензий сведений о многоквартирном доме, фактическую деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат, само по себе не означает недействительность ранее выданной лицензии или осуществление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем такой деятельности без лицензии.
Таким образом, осуществление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем на основании соответствующей лицензии предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в случае, когда в реестре лицензий отсутствуют сведения об адресе многоквартирного дома, управление которым осуществляет лицензиат, не образует объективную сторону состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ.».
С частью 1 разобрались, а как с ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ?
По ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация несёт ответственность за оказание услуг, выполнение работ и так далее по тексту плюс коммунальные услуги. А по ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация отвечает примерно за то же самое, только в профиль.
Норму ч. 6 ст. 198 ЖК РФ мы при всём желании нарушить не сможем с нашей новостройкой. Освежите текст в памяти – поймёте.
Вот ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ – да, теоретически может быть нарушена нами, если в период до внесения новостройки нам в реестр появится собственник. По опыту можем сказать – дольщики не торопятся регистрировать право собственности, многие бодаются с застройщиком по качеству и им не до того.
Ну а ч. 7 ст. 162 ЖК РФ мы нарушим только в одном случае, - если НЕ приступим к управлению ПОСЛЕ внесения новостройки нам в реестр.
Из перечисленных же в п. 4 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110) грубых нарушений лицензионных требований нигде не указано, что к таковым относится сам факт осуществления деятельности по управлению новостройкой ДО внесения органом ГЖН сведений о ней нам в реестр.
Подвоя итог, можно сказать следующее: да, договор застройщик обязан заключить с управляшкой не позднее пяти дней с даты ввода МКД в эксплуатацию. Но это не проблема, ибо почти все такие договоры заключаются «со своими».
Есть чёткий способ вычислить дату принятия решения органом ГЖН, это позволит нам сократить «разрыв» между датой принятия решения и первым числом следующего месяца.
Ну а поскольку так или иначе застройщик наравне с управляшкой бегает в мыле, передавая по актам помещения, нужно использовать именно этот «разрыв» для сбора данных о дольщиках, для осмотров ОИ внутри помещений. Да и насчёт ОСС можно задуматься…
Всё равно, пока «управлять» некем и нечем по большому счёту. Ресурсоснабжающие организации тоже не моментально оформят с нами договор. Как таковая деятельность по управлению во время «разрыва» если и возможна, то не в полном объёме.