Сервисы

2.7.3. Передача документации от застройщика

1. Какие документы требовать от застройщика?

2. Техническая документация на МКД от застройщика

3. Иные документы, связанные с управлением МКД, получаемые от застройщика

4. Инструкция по эксплуатации МКД

1. Какие документы требовать от застройщика?

Поскольку правила игры для всех лицензиатов единые, управляющая организация, управляющая МКД по договору с застройщиком, обязана в силу своего статуса обладать всей технической документацией на управляемый дом, исключений из п. 27 Правил № 491 не предусмотрено. Ответственное лицо обязано в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вносить в такие документы необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Перечень технической и иной документации, связанной с управлением МКД, установлен в пунктах 24-26 Правил № 491.

2. Техническая документация на МКД от застройщика

3. Иные документы, связанные с управлением МКД, получаемые от застройщика

В соответствии с подп. «г» п. 24 Правил № 491 в состав технической документации входит инструкция по эксплуатации МКД составленная по установленной форме (Приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 г. № 45).

4. Инструкция по эксплуатации МКД

• рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту ОИ;

• рекомендуемые сроки службы отдельных частей ОИ;

• может включать рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Согласно п. 25 Правил № 491 застройщик обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):

• первый экземпляр - ТСЖ, созданному в соответствии со ст. 139 ЖК РФ лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в МКД;

• второй экземпляр - по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (если ТСЖ не создано), либо лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче;

• третий экземпляр - в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен МКД.

Несмотря на установленную обязанность, застройщик далеко не всегда исполняет её, поэтому при заключении договора управления с застройщиком следует проявить инициативу и запросить инструкцию письменно.

Если на дату получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию в доме не создано ТСЖ, застройщик не позднее дня, следующего за днём получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, обязан разместить информацию о месте нахождения и порядке передачи второго экземпляра инструкции.

Такая информация размещается на информационных стендах (на иных объектах, оборудованных для размещения информации), расположенных на прилегающей к МКД территории (на земельном участке, на котором расположен данный дом), в подъездах МКД, а также по месту нахождения застройщика.

В соответствии с п. 17, 18 указанного Приказа Минрегиона № 45 предусмотрено право любого собственника обратиться к застройщику за получением инструкции, а также сведения, которые должны содержаться в таком требовании обратившегося собственника:

• фамилию, имя, отчество обратившегося лица;

• реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан);

• место жительства, если собственником жилого помещения является физическое лицо;

• полное наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, если собственником жилого помещения является юридическое лицо;

• адрес места нахождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме;

• реквизиты правоустанавливающего документа на жилое помещение;

• прилагается копия правоустанавливающего документа на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, инструкция по эксплуатации которого подлежит передаче.

В течение пяти дней застройщик должен принять письменное решение о передаче или отказе в передаче второго экземпляра инструкции собственнику, которое должно быть доведено до обратившегося лица.

Кроме того, информация о факте передачи второго экземпляра инструкции должна быть размещена застройщиком на информационных стендах в течение одного рабочего дня, следующего за днём передачи второго экземпляра инструкции (п. 21 Приказа № 45).

Если управляющая организация «опоздала немного» и экземпляр инструкции уже выдан собственнику, застройщик в письменном отказе на имя управляющей организации указывает сведения о собственнике, которому уже передан экземпляр инструкции.

Если никто из собственников не обратился к застройщику за инструкцией, застройщик оставляет её на хранение и обязан хранить документ в течение трёх лет (п. 24 Приказа № 45). Это спасёт управляющую организацию, которая прохлопала сей момент и опомнилась только при проверке органом ГЖН.

Третий экземпляр инструкции передаётся в муниципальный архив муниципального образования согласно законодательству об архивном деле (п. 26 Приказа № 45).

Все экземпляры инструкции в бумажном виде и электронном носителе (магнитном или цифровом) выдаются только под расписку, составленную по установленной п. 26 Приказа № 45 форме.

Правила хранения инструкции по эксплуатации МКД приведены в разделе IX Приказа № 45.

Первый и второй экземпляр инструкции подлежит хранению у лиц, её получивших, но могут быть переданы управляющей организации (п 27).

Застройщик, хранящий невостребованные экземпляры инструкции, обязан их передать по требования управляющей организации, ТСЖ, ЖСК, осуществляющему управление МКД, либо любому собственнику при непосредственном способе управления (п. 28).

Управляющая организация (а равно и ТСЖ, ЖК, ЖСК) должны обеспечить финансовые, материально-технические и иные условия, необходимые для хранения и комплектования инструкции, а также доступ и возможность использования инструкции иными заинтересованными лицами.

Собственники помещений МКД и управляющая организация вправе пользоваться инструкцией, делать копии и выписки из неё. Если у собственников и (или) иных заинтересованных лиц не имеется возможности воспользоваться первым и вторым экземпляром инструкции, они вправе обратиться в архив за получением копии третьего экземпляра.

В инструкцию МКД вносятся изменения в следующих случаях (п. 36):

• реконструкция (модернизация) отдельных элементов общего имущества в МКД;

• проведение ремонтных, строительно-монтажных, отделочных и иных работ, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в МКД;

• возникновение или изменение сроков службы объектов (элементов) общего имущества в МКД.

Изменения разрабатываются лицом (лицами), осуществляющим управление МКД, на основании рекомендаций, сведений, информации и иных данных, предоставленных лицом, проводящим реконструкцию (модернизацию) отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, и (или) лицом, проводящим ремонтные, строительно-монтажные, отделочные и иные работы, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в МКД (п. 37).

Таким образом, управляющая организация, заключая договор управления с застройщиком, обязана выяснить, кому передавались первый и второй её экземпляры, а если получить их невозможно – обратиться в муниципальный архив за получением копии третьего экземпляра инструкции по эксплуатации МКД.