2.7.5. Возможность ОСС в новостройке до конкурса
Управляющая организация, с которой застройщик заключил договор управления, находится изначально в выигрышной ситуации, если муниципалитет объявил о проведении открытого конкурса. Судите сами...
Фактически такая управляющая организация уже приступила к исполнению обязанностей по управлению МКД, приняла от застройщика всю техническую документацию и оборудование; оказывает услуги и выполняет все предусмотренные обязательными требованиями работы в отношении ОИ МКД, заключила договоры с РСО, специализированными организациями, выполняет договорные обязательства перед указанными организациями, во исполнение договора управления получает оплату.
В силу ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, но данная норма является «козырем» только в том случае, если имеется решение ОСС о выборе способа управления и такое решение реализовано. Без решения ОСС даже наличие соответствующей записи в реестре лицензий не поможет: муниципалитет проведёт конкурс и победитель подаст в орган ГЖН заявление о внесении изменений в реестр лицензий в связи с заключением договора управления...
Соответственно до даты проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании необходимо уведомить организатора конкурса о проведённом ОСС и принятом и реализованном решении о выборе способа управления и управляющей организации.
Зачастую данные обстоятельства не принимаются во внимание, поскольку ОМСУ полагает, что на момент проведения ОСС отсутствовала государственная регистрация права собственности у участников собрания.
Между тем, в силу ст. 14 ЖК РФ к полномочиям ОМСУ в области жилищных отношений не относится оценка сведений о правомочности решений собственников помещений в МКД. Это компетенция органа ГЖН, который, кстати, получает протокол каждого ОСС в порядке ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ. Соответственно, ОМСУ может обратиться в орган ГЖН за уточнением вопроса о том, действительно ли способ управления не только выбран, но и реализован...
Большинство МКД возводится «по долёвке», соответственно застройщик по договору долевого участия в строительстве обязан передать помещения (квартиры) дольщикам. Это отношения регулируются отдельным федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьёй 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, договор долевого участия и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 11 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ).
Согласно ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
В силу ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
С этого момента участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. Отсутствие у участника долевого строительства государственной регистрации права собственности на эти помещения само по себе не свидетельствует о принятии решения о выборе способа управления многоквартирным домом и управляющей организацией в отсутствие кворума или о ничтожности такого решения.
Дольщики, «будущие собственники», после подписания передаточного акта с застройщиком вправе провести собрание для решения вопроса о выборе способа управления (Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 17.05.2018 г. № 302-КГ17-19413).
До сих пор осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, в то время как права и обязанности по содержанию помещений и общего имущества в МКД возникли у участников долевого строительства с момента передачи имущества.
Поддерживают данный подход как арбитражные суды (Постановления АС ВВО от 16.12.2014 г. № Ф01-5127/2014, от 05.12.2014 г. № Ф01-5009/2014, от 04.12.2014 г. № Ф01-5005/2014), так и суды общей юрисдикции (Апелляционные определения Иркутского областного суда от 09.07.2015 г. по делу № 33-5966/15, Челябинского областного суда от 05.08.2014 г. по делу № 11-6852/2014, Верховного Суда Республики Коми от 27.01.2014 г. по делу № 33-333/2014, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2013 г. № 33-2530/2013).
С 01 января 2018 года вступила в силу ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ:
«Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесённым настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.».
Обратите внимание: закон точкой отсчёта установил не дату передаточного акта (поскольку разные люди могут в разное время их подписывать или уклоняться от подписания), а дату выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию. Данная норма направлена на ускорение процесса регистрации прав на помещения, поскольку через год после ввода МКД в эксплуатацию дольщик лишится права голосования на ОСС, если не зарегистрирует своё право собственности.