2.7.1. После ввода МКД в эксплуатацию какие варианты развития событий
1. Договор с застройщиком, подготовка конкурса, инициирование собрания
2. Можно ли успеть провести ОСС до конкурса?
Жилищное законодательство требует, чтобы только что введённый в эксплуатацию МКД, в течение пяти дней «нашёл» себе управляющую организацию: застройщиком должен быть заключён договор управления не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ). При этом управление по договору между застройщиком и выбранной им (закон пока не ограничивает застройщика в праве выбора) управляющей организацией осуществляется до того, как появится другая организация, отобранная по итогам открытого конкурса органом местного самоуправления.
В частности, ч. 13 ст. 161 ЖК РФ установлено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс.
Исходя из буквального толкования ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, ст. 51 и ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ следует, что обязанность по проведению открытого конкурса лежит на органе, выдавшем разрешение на ввод дома в эксплуатацию, так как только он может вести отсчёт времени с целью соблюдения сроков на проведение конкурса.
На самом деле используется понятие «орган местного самоуправления», то есть местная администрация, которая свои полномочия реализует через отраслевые (функциональные) органы. Соответственно, не нужно удивляться тому, что разрешение на ввод МКД в эксплуатацию выдаёт один орган администрации, а открытый конкурс может проводить совсем другой орган; формально это одна и та же местная администрация. Если хочется попробовать свои силы на открытом конкурсе, на сайте местной администрации ищите соответствующее структурное подразделение.
Что касается официального сайта, на котором должна размещаться информация о проведении конкурсов, то сразу скажем: это единый сайт на всю страну: www.torgi.gov.ru. Там нужно найти пиктограмму с изображением многоквартирного дома, по щелчку на которую попадаем в раздел «ЖКХ», где видим поле поиска. Сразу рекомендуем открывать расширенный поиск, указать страну (Россия), выбрать регион и так далее... Вся информация там официальная, поскольку речь о торгах.
После ввода МКД в эксплуатацию возможны несколько вариантов развития событий: конкурс может и не быть объявлен (случается иногда), а бывает и так, что уже объявленный конкурс не состоится или даже будет отменён организатором на основании проведения общего собрания, на котором будет избран способ управления, до даты проведения конкурса.
В данном разделе постараемся осветить ключевые моменты взаимодействия управляющей организации с застройщиком.
1. Договор с застройщиком, подготовка конкурса, инициирование собрания
Примерно в такой последовательности и будут развиваться события в новостройке: вначале застройщик заключит договор управления, а между тем ОМСУ будет готовить открытый конкурс по отбору управляющей организации… Все заинтересованные конкурирующие организации будут формировать заявки на участие в конкурсе, а получившая «от застройщика» дом управляшка всеми силами постарается способствовать проведению ОСС, чтобы успеть до проведения конкурса…
Факт введения МКД в эксплуатацию влечёт установленные законодательством последствия не только для муниципалитета, но и для самого застройщика, который обязан заключить договор управления.
Раньше сам застройщик могу управлять новостройкой, но при введении лицензирования деятельности по управлению МКД ЖК РФ был основательно переписан, застройщик «самостийность» утратил.
В силу ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключён договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
А теперь вспомним, как это реализуется практически: строительный бизнес приспособился к ужесточающемуся законодательству и уже наладил контакты с управляющими организациями. Не секрет, что над застройщиками «висит» Федеральный закон № 214-ФЗ с его пятилетним гарантийным сроком, поэтому вполне понятен интерес застройщика любой ценой минимизировать риски по своим гарантийным обязательствам. Как этого добиться?
Самые дальновидные застройщики становятся учредителями управляющей организации (покупают, а чаще регистрируют новое юрлицо), а потом наличие «собственной управляющей организации» потенциальным клиентам преподносится как преимущество.
Также не секрет, что и застройщики, и муниципалитеты неплохо ориентируются по обстановке в сфере управления МКД, знают «проблемные управляшки» и никогда не предлагают им заключить договор управления новостройкой. Кроме того, учредителями управляющих организаций бывают и сами муниципалитеты (как в МУП, так и владением долей в ООО), которые иногда считают, что если новостройка, то можно пять лет ничего не делать и просто получать с жителей плату.
Вернёмся к обязанности застройщика заключить ДУ.
Следует сказать, что ещё несколько лет назад отдельным судами отмечалось, что истечение указанного ч. 14 ст. 161 ЖК РФ пятидневного срока лишает застройщика права на заключение договора управления с управляющей организацией, минуя открытый конкурс. В частности, такой вывод содержится в Апелляционном определении СК по гражданским делам Самарского областного суда от 17.01.2012 г. по делу № 33-9649/2012. Разберёмся?
Сам по себе факт пропуска застройщиком пятидневного срока суд вряд ли оценил бы как «автоматическое лишение права», но суд установил, что «на момент выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию как минимум у одного из собственников уже было зарегистрировано право собственности на квартиру в данном доме». Именно это явилось основой вывода суда о том, что застройщик даже во исполнение требований ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, не будучи единственным собственником помещений в указанном доме, был не вправе по своему усмотрению заключать договор управления данным домом с управляющей организацией, минуя процедуру общего собрания собственников, предусмотренную ст.ст. 44-48 ЖК РФ, поскольку это нарушало право как минимум одного собственника на участие в управлении домом.
Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав установлены в ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а одним из документов, которые дольщики несут в регистрирующий орган, является акт приёма-передачи помещения, который по 214-ФЗ выдаётся не ранее даты ввода МКД в эксплуатацию.
Вот и разгадка: в день выдачи акта о вводе МКД в эксплуатацию застройщик уже начинает передачу дольщикам квартир. Первый акт передачи вполне могут подписать в тот же день. И в тот же день дольщик может сдать документы на регистрацию своего права... Таким образом, ч 14 ст. 161 ЖК РФ неспроста установлен пятидневный срок, ибо после его истечения теоретически может появиться собственник и тогда уже заключение ДУ без проведения ОСС становится невозможным.
Таким образом, сам по себе пропуск пятидневного срока может и не сыграет роли, если не объявится собственник, которому не понравится, что застройщик заключил ДУ именно с ЭТОЙ управляющей организацией.
Управляющая организация на основании заключённого с застройщиком договора управления должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012 г.). Все существенные условия договора управления (в том числе перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, размер платы) застройщик и управляющая организация определяют по взаимному согласию.
У застройщика же после ввода МКД в эксплуатацию возникает обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 7 ч. 2 ст.153 ЖК РФ).
Договор управления между застройщиком и управляющей организацией формально заключается на срок не более трёх месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ), но действует общее правило о том, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ). Это делает законным управление и после истечения трёх месяцев, даже если застройщик вдруг исчезает и (или) орган местного самоуправления не торопится провести открытый конкурс.
2. Можно ли успеть провести ОСС до конкурса?
Обратимся к ч. 13 ст. 161 ЖК РФ: подсчитаем, какое время теоретически может пройти со дня ввода МКД в эксплуатацию до дня проведения открытого конкурса. Максимальный период получается шестьдесят дней (двадцать - со дня ввода до объявления конкурса, сорок - с объявления о конкурсе до его проведения).
В течение этих шестидесяти дней вполне возможно ли провести собрание по выбору способа управления МКД и реализовать принятое решение? Да, при благоприятных условиях (активной помощи застройщика) это возможно! А допускается ли это? Да.